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调控再度加码,楼市“暴利税”要来了!

时间:2019-08-09
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刘晓波说财务事宜

ID:liuxb929

从7月16日开始,“土地增值税法”开始公开征求意见。

对于“土地增值税”法,很多业内人士都认为理所当然:这只是将“土地增值税法律规定”翻译成正式法律。

此外,官方的“立法说明”还强调:“建议维持现行税制框架和整体税负水平不变”。因此,很多人认为土地增值税法基本上与普通购房者无关。

其实不一定!

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由于目前的法律规定,它保留了后门。这是国务院或地方政府的空间,有很大的“机会”。

首先,“土地增值税”是巨大的!

土地增值税实际上是房地产行业的暴利税。它诞生于新中国第一轮房地产热潮(1993年)。当时,在海南,北海,惠州等地,房地产泡沫非常强烈,导致中央政府保持警惕。

例》于1994年1月1日宣布并实施。鉴于当时的背景,法规规定的税率非常严格:

土地增值税按四级累进税率征收:

增值额不超过扣除项目金额的50%,税率为30%。

增值额超过扣除项目金额的50%,不超过扣除项目金额的100%,税率为40%。

增值额超过扣除项目金额的100%,不超过扣除项目金额的200%,税率为50%。

增值额超过扣除项目金额的200%,税率为60%。

这涉及两个关键字:“增值”,“扣除项目金额”。

例如:张先生拿了一块土地,土地价格是1亿,房子建成后卖了5亿。在开发过程中,开发,建设,支持,税收,利息等成本支付了1亿。通过这种方式,他的全部费用是2亿,即“扣除金额”。他的增加值是5-2=3亿。

张先生的“增值”是“扣除金额”的150%。然后,他应该分三个部分纳税,分别为30%,40%和50%。

例的规定”,可以通过以下方式轻松计算:

1.附加值不超过扣除项目金额的50%

土地增值税=增值×30%

2.增值额超过扣除项目金额的50%,不超过100%

土地增值税=增值×40% - 扣除项目金额×5%

3.增值额超过扣除项目金额的100%,不超过200%

土地增值税=增加值×50% - 扣除项目金额×15%

4.增加值超过扣除项目金额的200%

土地增值税=增加值×60% - 扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%和35%是快速计算扣除因子。

然后张先生的土地增值税按3的公式计算,即:3×50%-2×15%=1.2亿元。

换句话说,张先生从这块土地的开发收入是3亿元人民币,但他已经支付了1.2亿元的土地增值税。公司账户中真正可以保留的是1.8亿元人民币。当然,他还必须支付企业所得税,如果支付了股息,他仍然需要缴纳个人所得税。

然后问题就来了。如果个人购买和出售房屋并按照上述规定支付土地增值税,会发生什么情况?

还是一个例子。张先生买了一套500万的房子,几年后卖掉了1000万。期内,他的装修和房屋贷款利息“合理费用”为100万元。这样,他的“扣除金额”是600万,增值金额是1000-500-100=400万。

增加值为扣除额的66%,因此他根据上述公式2直接计算税额:

纳税额=400×40% - 600×5%=130万。

换句话说,张先生名义上赚了400万,但国家不得不拿走130万元。请注意,这只是征收的土地增值税,以及契税和个人所得税。如果个人所得税符合“北京模式”,那就是20%的差额。张先生仍然需要缴纳近55万的税款。

可以看出,如果一个人在不降低“土地增值税”和“个人所得税”的情况下购买和出售房屋,则杀伤力非常大。当然,“土地增值税”的力量是最大的,它可以称为交易阶段的“核武器”。

其次,“核武器”已被“限制使用”

例”中说明:

件,个人转移原有的自用住房。向税务机关报告批准后,居住五年以上的人免征土地增值税;如果他们已经生活了三年或更短时间,他们将被豁免五年。一半的土地增值税。居住地少于三年的,按照规定征收土地增值税。

(二)个人拥有的房地产经城市实施规划和国家建设需要经政府批准征用,回收或者转让的,免征土地增值税。

1998年,房改开始了,房地产开始成为国民经济的支柱产业。财政部和国家税务总局再次发文,规定自1999年8月1日起,个人居民拥有的普通住宅在转让时暂时免征。征收土地增值税。此外,礼品,继承和房屋互换也可以免除。

后来,不仅普通住宅被豁免,而且所有个人拥有的住宅物业都免征土地增值税。因此,大多数人都不知道这种极其致命的税收。

款。

也许有些读者会说:不,二手房交易中有“增值税”。与“额外”一起,税率为5.6%。如果你拥有一所房子超过2年,你可以摆脱它。事实上,“增值税”和“土地增值税”是两种不同的税种,税率也不同。

根据财政部公布的最新数据,2019年上半年全国征收的“土地增值税”为3565亿元,同比增长10.3%。

开发商“土地增值税”的折旧一直存在。为什么像万科和碧桂园这样的大开发商强调“快速周转”?土地增值税是一个重要原因。因为“纳税人建造普通标准房屋出售,增值额不超过扣除项目金额的20%”可以降低土地增值税;虽然延迟的结果可以卖高价,但土地增值税也很重。

第三,“土地增值税”可能有“新玩法”

目前,公开宣布的“土地增值税法”明确规定,只有四个案例可以减少:

1.纳税人建造经济适用房的销售,增值额不超过扣除项目金额的20%;

(二)因国家建设需要依法收集和收回的房地产;

3,纳税人建造普通标准住宅物业,增值额不超过扣除项目金额的20%;

4.房地产市场欠发达,土地价格水平较低的纳税人将转让集体土地使用权,地上建筑物及其附属物,或者使用集体土地使用权,地上建筑物及其附属物作出资。的。

还规定国务院可以根据国民经济和社会发展的需要,规定减免土地增值税的其他情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。

在这方面,官方解释是:

授权国务院规定减免土地增值税的其他情形。主要考虑的是国务院需要根据经济社会发展情况,如企业改制和土地增值税政策的重组,以及土地增值税政策,确定一些阶段性和过渡性的优惠政策。与房地产市场的监管有关。

也就是说,将来,如果个人购买和出售房屋,就必须支付土地增值税。如果不清楚,将支付。事实上,这为房地产市场的未来监管留下了很大的空间。

此外,“增加率低于20%的普通房屋建设”的免税和“集体土地使用权,地上建筑物及其附属物的转让”的免税额进行了调整,以授权省级政府决定。这也为当地政府规范房地产市场提供了新的空间。

件和监管的需要。

如果国家对住宅类别征收“土地增值税”,订单是什么,还是可以征收?

我认为,购买和出售房屋的人不太可能征收全面的“土地增值税”,因为一个大家庭的负担通常会增加。但是,对于个别城市,少数住房类型和房地产投机者,存在征用的可能性。至少有几种可能性:

首先,大城市可能会被试点。如果购买和出售房屋的个人的“土地增值税”政策发生变化,可能会从一些大城市试点。四块“核武器”税率不应轻易抛弃,而是采用“核定税率”,即交易记录价格的5%至10%。类似于目前购买和出售公寓,办公楼和商店的个人“土地增值税”征收方法。

其次,可能包括豪宅。它可能会在拥有大片土地面积的豪宅上进行测试,以遏制豪宅的投机和房价的上涨。例如,别墅,特别是单户别墅,是200平方米以上的大型平房。

第三,它可能会强加给频繁的交易者(房地产投机者)。目前,许多城市对住房有两到五年(甚至8到10年)的限制,以防止过度投机。这实际上限制了处理私有财产的权利。将来,可以使用土地增值税代替限制销售。例如,个人的普通住宅被保管5年以上,土地增值税免征;为期3至5年,半价; 3年,收取全部金额。

简而言之,“土地增值税”是一种比房地产税更有害的税。它仅限于功能。目前,它主要是对开发商征收,而且只是购买房地产。

一旦政策发生变化,您就可以在投机者身上“抢购一下”!

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